Cuando se deniega su venta corta



Opciones Si su venta corta es denegada

Pregunta: Un lector escribe , "Tuvimos nuestra casa a la venta como una venta corta el año pasado y el banco dijo que nuestra venta corta fue negada, pero no sabemos por qué En realidad, no nos dieron una razón, y nuestro agente no sabe por qué el banco negó nuestra solicitud. Nos pidieron cada papel que nos quedaba, y les dimos nuestras declaraciones de impuestos y todos los documentos financieros que demostraban que somos duele financieramente, y todavía nos dijeron que no. No podemos permitirnos mantener esta casa por más tiempo. Notamos la semana pasada que nuestra lista ha expirado y nuestro agente ya no nos hablará más. ¿Qué puede hacer? "<

Respuesta de Elizabeth Weintraub:

El hecho de que el banco una vez negó la venta en descubierto no significa necesariamente que no deba volver a intentarlo. Lo primero que sugiero es que se asegure de que no tiene un contrato con el comprador anterior. Si su documentación de venta corta fue enviada al banco, probablemente significó que usted y un comprador habían firmado un contrato de compra. La mayoría de los contratos de venta en corto contienen algún tipo de anexo que hace que el contrato esté sujeto a aprobación de venta en corto, y es probable que se imponga un límite de tiempo como condición del contrato de compra.

Dado que legalmente no puede vender una casa por segunda vez cuando todavía está obligado a un comprador existente, debe verificar la documentación, llamar a la compañía de títulos (o al agente del comprador) y asegurarse de que el contrato se cancela por escrito, si no ha expirado.

Segundo, si su listado de hecho ha expirado, probablemente reciba llamadas telefónicas de muchos otros agentes que ofrecen sus servicios y / o sugieran que tienen compradores para su hogar.

Es muy probable que estos agentes no tengan ningún comprador, y no hay garantía de que los agentes que persiguen a los listados vencidos tengan alguna experiencia en trabajar en ventas cortas.

Ya es bastante malo que algunos agentes no estén calificados para vender ventas en corto, pero pueden ofrecer esos servicios, pero en su situación particular, le sugiero que contrate a un agente extremadamente versado que haya negociado muchas ventas en corto.

Un agente inexperto sin un historial fuerte en ventas cortas podría dañar su causa y es probablemente la razón por la cual su venta corta no fue aprobada previamente. La mayoría de los agentes de venta corta veteranos que conozco no se dan por vencidos hasta que los vendedores caen muertos de agotamiento o la venta corta es aprobada.

Contrata a un nuevo agente, vuelve a poner tu casa en el mercado con fotografías nuevas y encuentra un nuevo comprador. Asegúrese de que el comprador se mantenga comprometido a esperar su aprobación de venta corta. Un pequeño truco que usan mis vendedores es exigir al agente del comprador que prometa por escrito que los agentes no escribirán más ofertas para el comprador una vez que se acepte la oferta. No todos los compradores están realmente dispuestos a comprometerse a comprar una venta corta, y es necesario un comprador comprometido.De hecho, si el comprador no está comprometido, realmente no tiene un comprador bajo contrato. Tienes un pedazo de papel sin valor.

Una vez completados los preliminares, revise su carta de dificultades. La mayoría de los bancos requieren que un vendedor cumpla con uno o más de los parámetros requeridos por las pautas particulares de ese banco para otorgar una venta corta. No todos los bancos operan bajo pautas idénticas, pero aquí hay algunos que se aplican a casi todas las ventas en descubierto:

Gasta más de lo que gana.

  1. Está recibiendo o está divorciado y no puede pagar la vivienda usted mismo.
  1. La tasa de interés de su préstamo está a punto de ajustarse o ya ha aumentado.
  2. Ha habido una muerte o una enfermedad médica en la familia que ha causado la morosidad hipotecaria.
  3. Su préstamo está en default al menos 30 días desde el momento en que venció su último pago.
  4. Estás desempleado con pocas perspectivas de empleo.
  5. Ha completado una bancarrota que ha liquidado todas sus deudas.
  6. A veces, cuando se deniega la venta corta, se debe a algo tan simple como que el vendedor esté al corriente con el pago de la hipoteca. Si los pagos de la hipoteca no están atrasados, las pautas del banco podrían indicar que el banco no puede aprobar una venta corta. Además, piénselo, si el banco está recibiendo su dinero, ¿por qué debería considerar otorgarle algún favor?

Segundo, estar bajo el agua y hacer un pago de hipoteca a veces puede parecer el equivalente a tirar billetes de $ 100 en el aire para dejarse llevar por la brisa.

Si cualquiera de los 7 elementos anteriores se aplica a su situación, asegúrese de incluir esos motivos en su carta de dificultades. Los negociadores del banco manejan un gran volumen de archivos, y no siempre analizan cada documento con el mayor cuidado posible. Debe dejar muy claro que hay dificultades y también debe proporcionar documentación.

Si se está divorciando, envíe una copia de su documentación de divorcio al banco. Incluya facturas de su médico con diagnósticos médicos o planes de tratamiento. Detalla todos tus ingresos mensuales versus salidas. Algunos estados financieros no proporcionan espacios o casillas para que un prestatario incluya todos los gastos. Independientemente de la documentación que el banco le dio para completar, cree su propio estado financiero con los ingresos a la izquierda y todos los gastos a la derecha. Muestre un número negativo en la parte inferior restando sus deudas de sus ingresos. Haga que sea muy fácil para el negociador bancario comprender claramente su panorama financiero.

Luego vuelva a enviar. La probabilidad es que su venta corta sea aprobada. Los bancos quieren hacer ventas cortas. El Acuerdo hipotecario nacional, entre otras acciones legales, ofrece incentivos financieros para que los bancos realicen una venta en descubierto al igual que el programa de venta corta de HAFA. De hecho, la mayoría de los bancos con los que he trabajado prefieren hacer una venta corta sobre una modificación de préstamo. Si actualmente se encuentra en una modificación de préstamo, las probabilidades de que se apruebe su venta corta se dispararon al 99,9%. Lea cómo cambiar de una modificación de préstamo a una venta corta.

Al momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California, y no brinda asesoramiento legal. Si busca asesoramiento legal, consulte a un abogado con licencia para proporcionarlo.